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一．星城区域供地比例增加，近4成地块封顶成交
供地规模增加，星城供应比例增加。4月25日，杭州第一批次土拍正式结束，本批次共有60宗住宅用地正式公告，开拍后有1宗流拍，59宗地块成功出让。60宗地块出让面积为.61万平方米，较年第三批次增加45.6%，计容建筑面积为.22万平方米，较年第三批次上涨22.9%，起始总价为.87亿元，较年第三批次增加11.9%，本批次供求面积和出让地块数量较年第三批次均出现大幅上涨。本批次供应地块主城区（上城、拱墅、西湖、滨江）供地量明显降低，这符合杭州近两年供地的整体趋势，星城区域加大供应比例的“十四五”规划思路。主城区仅供应11宗，星城区域供地数量激增，尤其萧山区供应高达16宗，余杭区也有11宗供应。从成交情况来看，本批次成交地块的出让面积，规划建面，成交楼面均价数值分别为.90万平方米、.64万平方米、.14元/平方米，较年第三批次分别增加41.8%、35.7%、成交楼面均价下滑20.1%,主要是由于供地区域差异导致。在本批次出让地块中有23宗达到最高限价成交，占比近4成。主要原因在于地块以纯住宅用地供应为主，且封顶成交地块地房比均值约为0.6，企业拥有充足利润空间。本批次地块总体溢价率达到6.4%，虽然略低于上年第三批次，但仍处高位。主要有三方面的原因：核心区域优质地块供应比例减少，由上一批次的以主城区域供应变为本批次星城区域为主；本批次地块竞拍门槛提高，房企需要缴纳更多保证金；叠加一季度市场需求不足，房企销售额普遍下滑，投资更趋于谨慎。二．重启保证金制度提高门槛，次高者得政策未达效果本批次出让地块都规定了最高限制地价和房价，针对房屋建造品质则要求定品质建造。对于竞买资金，则要求竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。本批次土地竞买采用缴纳20%的保证金才能竞买的要求，和年第三批次供地中才重启的“万元勾地保证金”政策相比，竞买门槛提高。年第三批次土地竞买在12月份，全国土地市场热度较低，杭州为了提高土拍热度采用了勾地制度，当市场回归理性的时候，保证金制度再次回归常态。从成交结果来说，和上一批次达到最高限价后采用摇号政策相比，次高者得政策未达到预期效果。和上一批次达到最高限价后采用摇号的方式确定竞得人不同的是，本批次设定了土地中止价（溢价10%），以及上限价格（溢价率不高于12%），但封顶之后并非直接摇号，而是进入一次性报价环节，即房企只有一次报价机会，报价区间则锁定在起拍价的%-%间，在一次性报价的结果中取报价第二高为竞买人，从土拍成交结果来看，该政策未达到预期效果。三．品牌和本土房企为拿地主力，滨江亿获地11宗据焦点研究院不完全统计，有20家左右房企报名地块在10宗左右，其中绿城报名宗数更是近半，建发、大家、中海和华润也参与了本批次杭州土拍竞买，其中萧政储出[]3号奥体地块，报名房企数量超过30家，为本批次报名房企最多的地块。研判拿地名单可以知道，本批次拿地房企主要是品牌房企和本土房企。这和杭州新房市场的结构类似，品牌房企和本土房企的销售额位据市场前列，推盘销售去化催生了这部分企业的补仓意愿。部分房企如融创和融信等陷入流动性危机以后，热衷于高价拿地的房企在杭州市场生存困难，市场的逐步出清使得土地竞买更为缓和。出于经营安全得考虑，现阶段集中供地城市土拍新进房企较少。再加上本批次地房比设置合理，最终使得财务较为稳健的品牌房企和本土房企竞买积极。值得注意的是，滨江集团亿拿地11宗，涉及到杭州的6个城区。滨江集团此番积极拿地，主要得益于滨江的深耕的经营策略和稳健的财务状况。土地储备聚焦在杭州、深耕浙江，经营业绩稳步增长在年的拿地排行榜上稳居首位，销售金额稳居杭州前列。此外滨江集团财务结构安全稳健，三道红线均处于绿档，短债占比24%，偿债压力较小。在房地产市场总体低迷的情况下，拿地聚焦于较为容易去化的深耕区域可以使经营更为安全，同时在楼市调控出现“因区施策”的趋势下，分多个城区拿地也可以适度分散风险。四．杭州土拍走出独立行情，新房成交火热或为主因除杭州以外，年已经有12个城市第一批次集中供地已经结束。市场降温明显，部分城市甚至出现了较高的流拍率。流拍率最高的是天津，挂牌30宗地仅成交6宗，流拍率高达80%，紧随其后的是福州，挂牌18宗地仅成交12宗，流拍率高达33%。此外，北京、合肥、青岛、厦门、武汉、成都也都出现地块流拍。这主要和一季度房地产市场处于下行状态密切相关，全国商品房销售面积万平方米，下降13.8%，商品房销售额亿元，下降22.7%。房企对于销售信心不足，传导到土地市场，使得土地市场低位运行。但是本批次杭州土拍则是相反情况，本批次杭州土拍仅有1宗流拍，并且23宗在一次性报价后确定竞得企业，这和杭州的新建商品住宅交易情况的火热关系较大，良好的去化预期使得房企拿地积极。3月商品住宅量价双升，3月杭州市区商品住宅供应91.7万平方米，环比上涨%，成交面积67.4万平方米，环比增加%，成交均价34元/平方米，环比上涨17%，同比上涨10%。在库存方面近一年去化周期为3个月左右，总体上处于低位。