近日，“厦门第一高楼”——厦门国际中心流拍的消息引起热议；随后，被称为上海十大高楼之一的上海明天广场同样一拍流拍。被拍卖的大楼各有各的不幸，或是写字楼市场不景气，或是背后企业深陷债务纠纷，或是建造者的野心抵不过现实撞击……
我们将从厦门国际中心、上海明天广场、杭州万禹大厦、北京乐融大厦和重庆东方国际广场这五个被摆上法院拍卖桌的大楼谈起，看它们背后有怎样的经历、缘何被司法拍卖、是走向流拍还是成交的结局。
代表一座城市形象的空置大楼
厦门国际中心
10月22日，有着厦门“第一高楼”之称的厦门国际中心及副塔楼厦门宝嘉中心项目一拍流拍。其起拍价36.4亿元，共有3.9万次围观，无人报名。
厦门国际中心项目位于厦门市鹭江道，与鼓浪屿隔海相望，用途为商业、办公。其前身为厦门邮电大厦，早在年便首遭拍卖，由厦门京鹏集团李炳江拍下，李背后的“商业帝国”随后倒塌。但是，和其他因企业债务纠纷等原因被迫拍卖的写字楼不同，厦门国际中心顶着“厦门第一高楼”的名头，或多或少影响着厦门市的整体形象，不仅是企业“私事”，更似于引起政府部门重视的“公事”。
由此也可以理解此次拍卖对竞买对象条件的严格限制：要求满足地产强、一级地产开发商、世界强、中国强、央企、或营收不低于亿元的企业等条件之一。如此一来，竞买者必须有雄厚资本和优越的运营能力，避免“厦门第一高楼”再次身陷窘境。
此次拍卖的厦门国际中心、厦门宝嘉中心项目合计估值52亿元，一拍36.4亿元流拍后，二拍再打八折，降至29.12亿元，对竞买对象要求有所放宽。但接盘者出现的可能性仍旧未知。
正如网友所言，“时段”“高楼”“厦门”三个关键词结合在一起，决定了此楼难买难卖。据戴德梁行统计，在“供应猛增，需求放缓”的大环境下，厦门甲级写字楼租金持续下行，年末全市租金水平较去年同期低7.0%，空置率抬高至40.4%，继续刷新历史高位。今年又遇疫情，厦门高楼买卖难上添难。
从酒店式公寓改造成办公楼
上海明天广场
10月27日，上海明天广场7-32层（不含23层避难层）在阿里法拍平台拍卖，起价25.7亿。无人报价，首拍流拍。
明天广场坐落于黄浦区南京西路号，处于绝佳地段。对于这座昔日的“浦东第一高楼”，上海人应该并不陌生，当时它由世界最著名、最具影响力的建筑设计师约翰·波特曼设计，酷似巨型火箭的外形极具科技感；于年开工，年10月落成，总投资约28亿元，建筑总高度达米——地下3层、地上58层。时至今日，它仍是上海十大高楼之一，热度犹在，市场认可度却并不高，纵使有5万多次围观，仍无人报名。
据阿里法拍公告，大楼的7至32层房产均已被设立抵押，且均已被人民法院司法查封。据了解，年，明天广场7至32层以23.86亿元的起价被盛懿投资购入，盛懿投资由上海华信间接持股，而今年3月华信系公司破产清算，随后明天广场再度被拍卖出售。
不同的是，年被购入时的明天广场7至32层还是酒店式公寓，年拍卖时就已经成为办公楼了。
原来，盛懿投资取得7至32层共计套酒店式公寓产权后，进行了打通墙壁、重设水电网气线路等一系列重大调整，最终将公寓改造为办公场所，从而导致房地产权证上登记的套房产的空间格局发生重大变化。
当前仍有部分楼层被公司承租，租期明年初到期；其余楼层大多处于空置。
据世邦魏理仕数据，近年来上海优质写字楼租金连续走低，第三季度租金报价.2元/月/平方米，全市租金报价和有效租金环比分别继续下调1.1%和2.0%；空置率则达20.4%，投资市场交易步幅收紧。在这样的市场形势，原先的酒店式公寓构造可能更受欢迎。明天广场曾经历的“大改造”反倒拖了后腿。
一拍流拍后，明天广场自降5亿元，以20.5亿元的起拍价定于11月11日二拍——会有金主接下这由公寓改造的25层办公楼吗？
一个温州人失败了的“正确”选择
杭州万禹大厦
10月27日，烂尾多年的杭州万禹大厦在阿里法拍平台开拍，吸引了3.7万次围观、4人报名，起拍价为7亿元整，经过2小时21轮激烈竞价，最终由华鸿嘉信以7.84亿元溢价成交。
禹大厦项目位于萧山区钱江世纪城，地上27层（7.47万平方米）、地下3层（2.01万平方米），地上部分系办公、商业综合体。
年，温州“许老板”许承阜斥资1.2亿元拿下钱江世纪城的“一片荒地”，他野心勃勃要将万禹大厦打造成由商铺和高档写字楼组成的商业中心。但是拿地后资金吃紧，多番手法用尽后依旧不得解，仅4年后“许老板”便“失联”，农民工的讨薪横幅挂上大楼——“许董事长你在哪里”。年，曾是一片荒地的钱江世纪城已经发展繁荣，验证了“许老板”当初赌博式的眼光没有错——那一年，许承阜因非法吸收公众存款罪被判处有期徒刑7年，他和他的万禹大厦再也无力回天。
此次7.8亿元拍下万禹大厦的华鸿嘉信，近来多处拿地发展势头良好，但在杭州市场尚无有影响力的商业项目，万禹大厦也许便是一个切入点；另一边，“许老板”与万禹大厦的纠葛，也正式要宣告落幕了。
见证“地产黑马”的崩塌
重庆东方国际广场
去年10月，重庆东方国际广场在阿里法拍进行拍卖。起拍价31.9亿元，报名保证金3亿元。这一标的吸引3万次围观，但最终仅1个报名者，顺利以起拍价成交。
据了解，重庆东方国际广场是江北嘴核心地标项目，于年开始动工。按照规划，此项目本将被打造成一个“集超甲级5A写字楼、六星级文华东方酒店、顶级酒店式公寓和10万方汇聚奢侈品为一体的最现代、科技、时尚的社交、体验式O2O智慧购物中心”。但自年6月起，项目便全面停工，成为商业“烂尾楼”。
此项目开发商是重庆润山置业有限公司，该公司由重庆喜地山集团董事长张豫喜牵头成立。喜地山集团在重庆曾风光无限，被评为中国地产企业强、重庆50强，号称重庆市场的“地产黑马”。为开发东方国际广场，张豫喜四处奔走可谓是倾家荡产，然而因走私案身陷囹圄，公司亦是负债累累难以为继。至今，网上还留存着当时被欠薪农民工的讨薪文，互联网的记忆彰示着昔日“地产黑马”崩塌时的潦乱境地。
曾经估值高达75亿元的东方国际广场，迎来被法院31.9亿元拍卖的命运。
与企业命运捆绑的写字楼
北京乐融大厦
去年11月，北京乐融大厦被挂上京东法拍平台，由北京市第三中级人民法院强制执行拍卖，起拍价6.78亿元。
乐融大厦即原北京乐视大厦，贾跃亭于年将其租下作为总部大楼，租期从年至年6月30日。然而，还远没到年，“乐视帝国”便已坍塌，贾跃亭出国未归，国内留下众多债务纠纷，乐融大厦沦为司法拍卖对象。
不过，乐视现董事长刘延峰称砸锅卖铁交了诉讼费，“不会搬走”；法律里确实存在买卖不破租赁的原则，乐融大厦拍卖也因“案外人对拍卖财产提出异议”被叫停。见证了乐视由盛极一时到黯淡困顿，乐融大厦仿佛就是乐视的化身，其何去何从还是未知数。
一般来说，前期满载期望建造起来的大楼，沦落到被摆上拍卖桌，往往是出于企业的商业运营能力缺陷、资金链断裂、负债违法等原因；一拍流拍一般是因为价格问题，故而一拍多有试探市场之用，据市场反应调整二拍价格；二拍再次流拍则多是受大楼自身定位以及市场大环境影响，如大楼本身债务纠纷复杂、周边同质竞争性大楼众多、受疫情影响写字楼空置率攀升、受经济形势影响投资者资金紧缩等。
据仲量联行报告，中国主要办公楼市场租金表现在年第三季度全面降幅收窄，部分城市出现租金持平。尽管如此，多数市场仍处于租金下行通道，北京租金环比下降1.2%，上海整体租金环比下降2.6％，深圳租金环比下降1.1%，武汉租金环比下降3.6%……如此形势之下，写字楼流拍反倒比拍卖成功更“合理”。当然，此时也许正是投资者“捡漏”的好时机，被法拍本身即是一种劣势，兼之大环境影响，拍卖价格自然是低于原估价。
随着线上服务拓展，原本远离大部分普通人生活的司法拍卖有了阿里法拍、京东法拍等新平台。只需打开淘宝和京东等APP，即可围观一场动辄几个亿的资产拍卖——其实千万“围观者”一起见证的，不仅是一栋天价写字楼的流拍离场、或一个破产商业体的成功易主，更是一段商业故事的落幕、一次市场变迁的缩影。