“契约应当遵守”是诚实信用原则的通俗解释，也是追求社会公平所必须。
在一方违约的情况下，只有守约方才享有合同的解除权，这是民法上较为普遍的认识。
然而，随着社会经济的发展，在实务上出现了一些长期性、继续性合同，出现合同不能履行、债务不适于强制履行、履行费用过高等情形，债务人虽已构成违约，但守约方本有解除权却有意不行使，使合同进入僵局。
在此种情形下，守约方背离诚信、公平、禁止权利滥用等原则，对违约方显失公平。
因此，此种合同僵局应当被破解。从违约方的角度来看，此时应当如何防止损失的扩大、解除合同、破解合同僵局呢？
01
违约方解除合同的实质前提
在实体要件上，首先根据民法典的规定，合同需要符合《民法典》第条第一款所规定的三种除外情形，并且致使不能实现合同目的，已经产生合同僵局。
中华人民共和国民法典
第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）中也规定了违约方解除合同的条件，认为只有在长期性、继续性合同遭遇合同僵局时，违约方才可以通过起诉的方式申请解除合同。
该规则虽然不同于法律法规、司法解释在裁判中可直接适用，但是也能在法院说理部分被引用，为司法裁判作出指引。
全国法院民商事审判工作会议纪要
48.违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：
（一）违约方不存在恶意违约的情形；
（二）违约方继续履行合同，对其显失公平；
（三）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
相关判决：
在实务中，在适用民法典第条所规定的违约方合同解除权时，争议的焦点通常为具体案情是否符合民法典所规定的除外情形，是否存在“合同目的不能实现”的情形。
对此，实务中法院说理有：
（1）吉林省吉某工贸有限责任公司与吉林省巴黎春天百货有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（()吉民终号）
“新冠肺炎疫情作为一种自然灾害，是人类面临的共同敌人，对商业市场的冲击尤为强烈。
图片来源于网络
巴黎春天公司经营的是大型百货商场，其经营模式以人群聚集为基础，对疫情的发展反应极度敏感。以目前的疫情发展趋势看，其很难在短时间内恢复正常经营。
经审理查明，在一审庭审前，巴黎春天百货商场内已清场近四分之三。年6月份，巴黎春天公司经营的商场已经停止营业，租赁商场对其已不产生价值。
这使双方签订的以占有、使用租赁标的物及给付租金为主要权利义务的案涉合同的履行陷于僵局。
虽然在本案中不存在吉春工贸公司违约情形，未发生约定解除事由，且双方未对解除合同达成一致意思表示，但是如果不允许违约方(巴黎春天公司)通过起诉的方式解除合同，双方均无法从难以继续的合同中解脱…判断履行费用是否过高，不应仅从一方因履行获得的利益与一方因履行承受的不利益比较，还应从社会总体利益的角度出发，减少财产浪费，有效利用资源。
以本案情形，就双方而言，解除合同所产生的利益要大于继续履行合同所产生的利益。
而且如继续履行合同，巴黎春天公司将会承担更大的损失。
再者，一审判决已经释明：“吉春工贸公司可就巴黎春天公司单方解除合同的违约行为另行主张权利”，解除合同不影响吉春工贸公司维护自身权益。
故一审法院判决解除合同并无不当。另外，《九民纪要》作为司法政策是统一审判尺度、规范审理思路的载体，一审法院按照其审判尺度和审理思路，援引法律进行判决并无不当。”
（2）杭州爱家物业服务有限公司与舒伟峰、吴晓兰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书）（()浙民初号）
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民法典第条中，“债务的标的不适于强制履行”一般指债务具有人身性或人身依附性，若强制履行，将使违约责任恢复其原始的人身责任性质，与人格尊重、人身自由保护的基本价值相悖；
“履行费用过高”一般指合同虽然可以继续履行，但是债务人履约的成本远远大于其获得的履行利益；
利益不对等、不平衡，或者强制实际履行需要花费很长时间，实际履行不利于社会资源的有效配置，失去了经济上的合理性。
本院认为，原告作为专营房屋出租的企业，具有专业的团队和管理模式，据原告当庭陈述，其在杭州乃至萧山的部分小区仍在正常经营案涉“相寓”业务，现下，新冠肺炎疫情的影响已经基本消除，经济已经正常运行，原告继续履行合同，仍旧能产生经营收益，实现合同目的，并不会产生法律意义上的过高的费用和双方当事人利益关系失衡、有失公平的结果。
相反，据原告陈述，其撤出美哉美城小区只是因为在该小区经营亏损以及业务的调整，在还剩余较长租期的情况下，原告强行要求解除与被告方的合同，系转嫁商业风险，违反诚实信用原则和公平原则。
最后，被告作为守约方，在原告提出解除合同后，一直在主张自己的权利，要求原告继续履行合同。
综合上述分析，案涉合同并未陷入僵局。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持，原告应当遵守契约严守的精神继续履行案涉合同。
02
民法典第条的时间效力
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定
第二十条 民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。
相关判决：
南通市通州区君澜家具有限公司、江苏省安康安全技术服务有限公司如皋分公司等服务合同纠纷民事一审民事判决书（()苏民初号）
关于原告要求解除案涉合同的诉讼请求，其认可自身存在一定违约行为，依据《中华人民共和国民法典》第条要求解除合同。
本案认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，
民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。
本案中，根据查明的事实，原告年年底已搬离原厂址，年1月要求被告退款，被告未认可，双方就案涉合同履行在年就发生争议，合同解除事由发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案不应适用《中华人民共和国民法典》的规定。
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