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记者楼肖桑孙晨徐叔竞吴佳怡图自网络楼市周期的调整可能会迟到，却不会不到。在长时间的调控之下，杭州楼市的预期终于有所改变。当预期转变的时候，率先离场的是投资客。记者从开发商、中介以及投资者等多渠道了解到，上半年还比较活跃的投资客，正在逐步离场。不仅仅是杭州的住宅市场，在投资客居多的酒店式公寓以及一些环杭板块，投资热度也明显下降。“房子是用来住的，不是用来炒的”，在市场预期的改变下，房地产调控的目标渐渐兑现。预期转变投资客率先离场本周一的土地拍卖会上，申花核心宝地成交价仅元每平方米，即便要配建公租房，折算下来也仅3.2万元每平方米，一举将申花板块的地价水平拉回到两年多前。杭州核心板块地价的明显下滑，正式确定了杭州土地市场周期性下行的趋势。土地市场的降温，很快传导到新房和二手房市场。过去一年多来，除了排屋别墅等高总价产品，杭州的楼盘在抢房热潮之下，首开售罄几乎成为“标配”。然而进入7月，奥体南某楼盘首开套房源，在经历多户购房意向家庭的摇号选房后，仍剩余50多套房源。紧接着，下沙大学城北某大盘首开也未售罄，共套房源，号购房者进入选房区时，仍有上百套房源可售。最终，当位成功报名的购房者全部选完，依旧剩余不少房源。除了热门楼盘，摇号的中签率也逐渐提升。这与投资客数量的减少有关系。一位房企工作人员告诉记者，他所在的项目，之前有九成以上的客户都是冲着投资去的。“而上一期开盘，来买房子的客户大部分是区域内改善的，投资占比降低了不少。”“接下去不太会考虑摇号了，性价比太低。”参与了创世纪、宝嘉誉府、蔚蓝领秀等多个热盘摇号的潘女士告诉记者，和周边二手房价格倒挂幅度比较大的一些红盘，如今已经逐渐清盘，对于考虑投资的她来说，剩下的楼盘就没有那么大的吸引力。“投资回报率明显下降，而且市场在转变，如果选择不慎，会有风险。”“最近我们购房宝平台上咨询投资的客户明显少了，以前一周就有二十几个购房者来询问房产投资问题的，现在一周可能就一两个。很明显，投资热度下降得很快。”钱江晚报购房宝平台负责人表示，专家咨询栏目最能感知市场热度，问“投资”的人少了，这就是很明显的信号。图自视觉中国二手房市场投资客的挂牌量增加年，是杭州房地产市场这一波牛市强力启动的一年。G20杭州峰会前后，以上海人为首的外省投资客纷纷杀入杭州楼市投资房产。如今两年过去了，这些外地投资客持有的房子，有的是期房已经交付拿到了房产证，有的是二手房持有即将满两年。一些担心后市有变的投资客，开始陆续将这些房源挂牌上市。上海人老裘就在年夏天来到杭州，以2.2万元每平方米的价格买了城东一套89平方米的户型。到了今年，老裘感觉二手房行情差不多了，便把这套房源挂了出来，前不久以万元的价格成交。据悉，年涌入杭州的外来炒房客投资最集中的区域，包括钱江世纪城、未来科技城、城东新城、临平新城。记者从各大中介公司了解到，最近这些区域的房源挂牌量确实在增加，但还没有出现投资客大面积抛售的现象。对此，浙江中原地产首席分析师荆海燕认为，一来，以上海人为首的外省投资客，不像之前的温州投资客那样呼朋唤友买下一个单元或好几层楼，而多是单打独斗或者三两好友来投资，因此在抛售时会显得比较零散；二来，外省投资客当时涌入杭州买新房的比较多，很多楼盘还没有进入交付期，所以还未到抛售的阶段。“可能到明年，投资客抛售的现象会比较明显。”荆海燕说。上半年火爆的酒店式公寓现在也开始为蓄客发愁商业地产，尤其是酒店式公寓，投资占比往往较大。过去一年时间里，由于不受限购、限价的影响，且不用摇号，商业地产市场火爆，不少酒店式公寓项目实现了量价齐升。然而，7月以来，酒店式公寓市场也明显凉了下来。负责下沙板块的一位中介经纪人告诉记者，现在购买酒店式公寓的群体，还是以投资人群为主，但成交的周期明显变长了。“之前可能当天带看就成交了，一周以内成交的很多；现在带看的客户，不少都要一个月左右成交，有些甚至最后又决定不买了。”据该经纪人介绍，他们公司负责的一个萧山酒店式公寓项目，目前蓄客情况很不理想，但暂时又不愿意降价，只能慢慢卖。杭州主城区某酒店式公寓项目近期迎来第三次开盘，去化情况并不理想，而就在三个月前，该项目首开的时候还是售罄的局面。“投资商业项目，往往是因为住宅市场火爆，又没资格投资住宅，所以溢出到商业项目。但一旦住宅市场转冷，肯定会影响到商业项目。本来商业项目价格就虚高，可以给中介很高的佣金，我认为接下去会有降价空间。”一位资深投资客坦言，杭州酒店式公寓上半年价格涨了不少，这导致租金回报率大大下降，除非降价提升回报率，不然现在他更愿意选择稳定的银行理财。部分环杭楼市投资客比例大幅下降今年上半年被热炒的环杭板块，因为不限购，也是以投资客居多。但投资客的逐渐离场，也让部分环杭板块的楼市有所降温。某代理公司策划经理透露，他们代理的安吉某住宅项目，此前还有不少省内各地的投资型客户。但是，随着行情逐渐变冷，“目前来看房、买房的，以安吉本地人为主，杭州的或者其它区域的投资客明显减少了。”上周末，记者参加了安吉看房团，卧底当了一回房托。这个安吉的现房项目离杭州市区差不多一个多小时，项目周边都是农居房，也没什么配套，带精装售价元每平方米多点，这基本上已经和临安、富阳的价格持平了。最近看房的投资客人数大减，现场人气不足，需要房托去撑撑场面。去之前说好是元/人，但最后只支付了元/人，原因是开发商觉得这些房托不够专业，没有成功烘托案场人气。与商业项目一样，中介也是帮助环杭楼盘销售的主要力量。“我们刚刚接到一个海宁盐官的项目，首开情况很不理想。”某中介整合平台一位姓邹的工作人员直言，7月业绩下滑得很明显，不论是酒店式公寓还是环杭的住宅项目，带看、成交都变得困难。他说：“上半年的行情，像安吉、海宁这样环杭的外地项目，我们有时候一天就能卖十几套，现在每天卖2到3套最多了。而且这还是在我们提高了带看奖励、成交还有特殊奖励的情况下，中介带看力度大，但是客户并不多。”图自视觉中国不管你承不承认，热腾了两年多的杭州楼市，最近真的凉了下来。二手房市场的统计数据佐证了这一点——不仅仅是7月份二手房成交量套，创下今年3月份以来的新低；记者统计了7月份各二手房小区的成交价格，发现大多数区域都呈现出不同程度的下跌，个别小区像龙湖春江彼岸、望江新园三园、昆仑公馆等，环比降价幅度均接近25%。潮水渐渐退去后，二手房市场逐渐分化——一些曾经一飞冲天的刚需板块，在7月份的二手房成交数据中，出现了七成房源价格下降的局面；刚需板块中的大户型和小户型之间、有学区和没学区的老破小之间，价格走势也产生分化。板块分化江干区近半小区房价下跌从区域上来看，7月交易最频繁的是余杭的二手房，共个小区产生了成交记录。而交易量最小的是滨江区，仅31个小区有成交。除了成交量以外，各区域二手房小区成交均价也有所分化。根据数据统计，7月降价小区最多的为江干区，占比为44%；第二位则是萧山区，降价小区占比43%；而降价小区占比最小的是下城区，为20%；另外，滨江区和上城区下降房源占比也均在30%以内。再细分到各板块，分化也越来越明显。比如江干区的丁桥板块，这两年均价从每平方米1万元出头一路火速蹿升到3万元每平方米上下，涨幅明显。不过7月份，丁桥板块的热度明显下滑。根据透明售房网的成交数据，7月份丁桥71%的二手房成交价都环比呈现下跌状态。比如阳光城翡丽湾，从6月份的二手房成交单价3.2万元每平方米，跌到7月份的2.6万元每平方米左右，跌幅达17.7%；中豪四季公馆，6月份的二手房成交单价为元每平方米，7月份下滑到元每平方米；此外，保利罗兰香谷、广宇上东名筑、城发云锦城、丁桥景园北苑、广大融城印象、丁桥颐景园等都出现成交价格下滑。相比之下，之江转塘板块7月份二手房成交价与6月份相比，上涨仍占了大多数。经纪人表示，区域、板块之间价格的分化，与成交量有关。例如下沙作为杭州交易最频繁的区域之一，由于二手房源比较多，市场变化时，就更容易调整价格。据记者统计，下沙在7月共有23个小区产生二手房交易，其中10个小区价格下跌，占比43%。丁桥和下沙一样，是重要刚需板块，二手房源量大，刚需购房者对于行情变化又特别敏感，一旦市场预期转变，成交价格就会率先有所下滑。图自网络房源分化大户型和普通老破小价格回调近日，下沙金隅观澜时代一套.9平方米的房源成交，总价为万元，单价约2.3万元每平方米，并且赠送车位。事实上，记者从透明售房网上查到，类似的房源挂牌价普遍在万元左右。另外，根据7月的成交价格，金隅观澜时代的成交均价为2.9万元每平方米。因此这套大户型房源价格算是很实惠的。双赢机构总经理章惠芳认为，二手房市场面积段的分化一直存在。不过，面对不同的行情，分化程度会发生变化。“在去年这样火热的行情下，难卖的大户型也有人青睐。大、小户型的成交周期均被缩短，分化程度不明显。而在7月以来的下行行情中，由于大户型总价高的特点，于是最先受到冲击，分化也在进一步加大。”章惠芳表示。在小户型二手房中，学区一般的普通老破小，现在也出现后劲不足的现象。去年市中心很多年代久远的二手房老小区纷纷迈上均价4万元每平方米的台阶，但在如今市场行情转风向后，7月份的成交统计显示，朝晖小区、景芳六区、艮园、东园、三里家园、翠苑五区、古荡新村、德胜新村等传统老小区的成交价都比6月份出现较大幅度的下滑，价格普遍回到了“3”字头这一价格区间。而学区房价格目前仍然坚挺。除了文二新村、文三新村、耀江文鼎苑这几个小区7月份的成交价格环比下降外，其他普遍略有小涨。但在楼市一片凉凉的风声中，一些学区房房东也开始坐不住了，曾经稀缺的市中心黄金地段、年代较新的中小户型学区房，也陆续在市场上露面了。例如近日，一直在留意市中心学区房的杨女士发现，武林路上的西子铭苑有一套80平方米的小户型挂牌出售。作为房龄约10年左右的较新楼盘，又有安吉路学区，此前西子铭苑的小户型房源一房难求。据中介表示，该小区大部分房源均为大户型，小户型极少，因此一旦挂牌就能迅速成交。多家中介门店的经纪人表示，在明显降温的楼市大环境下，促进了一些有置换需求或资金周转需求的房东的出货。“目前一些想要置换或急需资金周转的房东都开始调低挂牌价，希望能在市场彻底‘凉’了以前卖一个好价格。”我爱我家的经纪人说道。