01、前言
房产中介说要发12万亿出来刺激楼市，房价又要大涨了......
实际上别说没有12万亿，就算真的有12万亿，和当下的房价比起来，也只是毛毛雨了。
年的时候全国4万亿，那个时候可是直接的货币，直接还有乘数效应，发到外面，至少翻了7倍以上，而那个时候的房价才是多少？
要知道，北京房价年的时候才1万多，现在北京房价6万多了。
房价都不一样了，人口情况也不一样，人均住房面积也不一样了，想要把现在的楼市拉起来，至少要投放万亿的钱才行，12万亿连个毛毛雨都起不来。
现在楼市里面的刚需和投资客的比例大概是3比7，也就是10个购房者里面，只有3个是刚需，而这个3个刚需里面，还包含了2个已经有房但是想要改善的人。
楼市里面的成交量还有那么点，这些人就是真正的刚需，那些投资房产的人大部分人都没敢入场。
举个简单的例子，像是深圳现在的二手房成交量是套到套之间，这里面基本上都刚需了，只有房价才会在房价不涨的时候，还会冲进去；但是当深圳房价上涨的时候，深圳的成交量就会达到套到套之间，这个时候大量的投资客就会来了。
现在楼市想要热起来，就是要看能不能在房价不涨的情况下，把这些投资客吸引进来，只有这些人入场了，楼市才能稳。
如果楼市只是这样的行情，光靠那么点刚需，房价只能继续往下跌。
02、新政一周后的杭州楼市，二手房市场终于“缓过来了”？
杭州楼市在新政一周后，二手房市场终于“缓过来了”。
5月17日早晨，杭州突发新政，以下两点极大地利好二手房：
1、落户或外地户口社保满1年就能买二手房；
2、个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。
可以说，新政当天效果就立竿见影了，尤其是中介们的朋友圈，例如席卷大部分杭州人朋友圈的定金约谈突破70+单，东冠超12+单等。
有人趁势抄底，迫不及待看起了二手房；有人临时涨价，签好的合同说反悔就反悔；有人追悔莫及，感叹自己买早了......
根据杭州贝壳研究院统计，杭州本轮房产新政出台后，客户带看量增加了%。增幅最为明显的是萧山区、钱塘区、上城区，分别增长%、%、%。
手边买房上显示最近15天内带看量12.6万次，远大于新政前。
根据手边买房统计，五月上旬总共签约套二手房，新政出台后的一周（5.17-5.23），签约总量就有套。
粗看数据似乎增长不少，但若刨除受到五一小长假影响首周只成交了套外，第二周成交数据3套与新政后的数据差别不算太大。
与此同时，各种高价成交的故事又出现了。从大面来看，这波新政确实盘活了市场。
上周看数据时，杭州30天的二手房带看量只有12.4万次，而到今天(截至下午4点）已有20.5万次。
平均日带看量从次上涨到次。
成交方面，新政后除周末外的日成交量均超过套，超过了此前的日均套，主力成交区域以三墩、闲林和临平北为主。
更有中介表示，近几天每天杭州的二手房成交量已经超过了套。
与此同时，涨价和降价的房源分别从套和套，增加到套和套。
平均挂牌价格，从上周四的元/㎡，上涨到了元/㎡；而平均成交价却从元/㎡降到了元/㎡。
这意味着，有不少的房源已经在上调挂牌价格，但目前的市场更愿意为低价的房源买单。
这两个数据说明，新政确实是极大地刺激了二手房市场，除了常规自住家庭外，一大批房票得到解锁的人，也开始活跃在二手房市场。
不过，从看房转化为成交，还需要一定时间，毕竟杭州的房子不是”白菜“，几百万说掏出来就掏出来，除非本身就很着急，大多数的家庭，都需要更多的时间选择与考虑。
看两个直观点的数据，手边买房上，近1个月内降价房源套，涨价房源仅仅套；而杭州贝壳研究院数据则显示，新政后挂牌量同比增长81%。
当然，挂着玩玩并不诚心出售的情况一直都存在，大家要习以为常。如果还没买房，看到对于那些签约前涨价xx万的房，别慌张，按照自己的节奏走即可。
就目前的杭州楼市来看，市场信心正在慢慢恢复，但是否入手二手房，还得考量自身情况。
我在这提供几个小建议：
1.有自住需求的，现在确实是买入二手房相对理想的时间点。
一般都是急卖的房源先降价，等这波便宜的卖完了，再是次高价的房源入场，以此类推。
2.多实地跑跑中介门店。
资讯的发达，让交易价格变得愈发透明化，现在的中介很难靠信息差赚到业主的钱了。但发达的社交网络，也使得一些“假消息”传播的更快。
别被一些高价成交的老套路吓到了。
3.需要资产置换的，可以出手了。
往更高能级的板块和更好的产品去置换；或者为下半年的优质新房腾房票。
4.别光看二手房忘了新房。
虽说满二唯一的房源省了税费，但部分新房的价格优势和品质优势都在，对自己社保有信心的人，仍然可以盯紧红盘。
今年又是一个交付大年，大量的二手房小区成交，并且都是19、20年杭州牛市的一些网红盘，自带一定认知度。
因此，不少业主想要借助此次新政，快速出货，尤其是有年代感的小区，业主想要快周转将面临更大的压力，还要接受更多高颜值的次新小区入场的挑战，真真的前有追兵，后有猛虎。
虽说在5.17新政后，杭州二手房无论挂牌还是带看量，都明显激增，成交量也有向暖迹象，毕竟有带看量才会有成交量。
但是目前大环境抛压太重，再加上大厂裁员风波传得沸沸扬扬，很难不产生兔死狐悲的落寞，买房信心并没有明显恢复。
另外，杭州近年来的新房又不停的猛上，一些去年会一把梭哈或者限售的板块或楼盘，到今年都开始和时间赛跑。
即使品牌开发商造的高期待粉盘，有的开始1幢幢的开盘卖，有的去化低于预期，没选完房。
所以，此次新政确实刺激到了二手房，并且会释放一波房票进入新房市场，但如果没有继续放松政策的前提下却极大概率会在掀起一波小波澜之后，又回归平静。
一方面，你想若是工作都没了，怎么买房、怎么还贷款？
要缓解现在的尴尬局面，还需要整个大市场的正向利好，比如昨天召开的稳经济大型会议开的很及时，很振奋人心，接下来就看如何实施了。
另一方面，杭州还有大量的改善性需求没有得到满足，可以激发这方面的潜能。
对于杭州而言，可能还需要降二套首付，认房不认贷，满二不唯一免增值税，本地人三套等政策出来，把改善型需求释放出来。
毕竟，刚需带动不了市场。房住不炒的前提下，满足合理的改善性住房需求是大趋势，大方向。
03、房价能不能上涨？
关于房价能不能上涨，我建议大家可以