文曾亚敏
为积极响应党中央“房住不炒”要求，围绕“稳地价、稳预期”目标，杭州市规划和自然资源局昨天（8月26日）重新发布了年第二批住宅用地集中出让公告（杭规划资源告[]R号、R号），通过一系列调整，鼓励实力强、信誉好、口碑佳的房地产开发企业来杭开发建设，进一步提升住宅整体品质，全面提升群众幸福感、获得感。
图源：杭州规划和自然资源
根据重新发布的公告显示，涉及的出让地块不变，共31宗，面积亩，其中包含10宗“竞品质”试点地块，并将于10月集中出让。
原定的竞价规则为：
一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；
二是溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%；
三是出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。
与之前相比，此次第二批住宅用地集中出让重新公告，主要做了以下调整。
01
明确竞买人开发资质
对房企提出“限购”要求
此次规则调整，明确竞买人必须具备一年以上房地产开发资质，同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一地块,除“竞品质”地块外，同一集团成员企业最多只能参与5宗地块竞买。同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司(含全资公司、控股公司、参股公司)。
另外，还对“竞品质”试点地块和个别普通地块的竞买资格作了不同说明。
10宗“竞品质”地块
竞买人需先通过杭州市城乡建设委员会组织的竞买报名资格和商品住宅建设品质评审，取得杭州市城乡建设委员会出具的竞买报名资格确认书后，方可参加地块竞买。
普通地块
杭政储出[]25号地块竞买人资格由杭州市住房租赁试点工作领导小组办公室负责审查，并出具竞买资格证明；
杭政储出[]29号地块中华人民共和国境内外法人、其他组织均可参加地块国有建设用地使用权挂牌出让活动；
临平政储出[]2号、临平政储出[]3号地块竞买人资格由杭州市轨道交通可持续高质量发展工作领导小组办公室负责审查，并出具竞买资格证明；
杭政储出[]27号地块中华人民共和国境内具备一年以上房地产开发资质的法人、其他组织可参加地块国有建设用地使用权挂牌出让活动；其余地块中华人民共和国境内外具备一年以上房地产开发资质的法人、其他组织可参加国有建设用地使用权挂牌出让活动。
各宗地具体要求详见各宗地挂牌文件。
02
上限溢价率下调
封顶后实行线下公开摇号
在7月30日的首次公告中，杭州市规划和自然资源局就对上限溢价率进行过下调，此次重新公告后，上限溢价率再次下调。
普通地块上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%。
当土地竞价未达到上限价格时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人，并由公证处全程录音、录像、公证，确保土地市场公正公平。
相比原先的“竞自持”或“竞无偿移交政策性租赁住房”，封顶后公开摇号的方式无疑有效地减轻了开发企业的拿地压力。
03
规范购地资金来源
严格企业信用监管
据公告显示，本次提高了开发商的购买门槛，对购地资金进行严格审查、监管，建立“先承诺后审查”、“即缴即审”的工作机制，对竞得人的全部购地资金组织开展审查。
明确竞买企业的购地资金五个“不得”，即：
竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利；
购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金；
购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；
购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；
购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
竞买人的开发资质、购地资金等必须符合出让公告要求，并对建设品质进行事先承诺。
竞买结束后，审查发现竞得（入选）人不符合竞买准入条件或不践诺的，将采取以下综合措施：
一是取消竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予返还，已签订土地出让合同的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；
二是将相关违规情况计入竞买人及其投资决策主体社会信用体系；
三是对首次违规的竞买人及其投资决策主体进行约谈，同一集团成员企业第二次违规的，同一集团成员企业三年内不得参与我市土地竞买。
04
3宗“竞品质”地块起拍价下调
全部地块于10月集中出让
本次集中出让的31宗地块，分布在杭州各个区域。普通地块于10月12日出让，10宗“竞品质”试点地块于10月13日出让。
值得注意的是，“竞品质”试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。
与7月30日第二批集中供地首次公告相比，本次除了对3宗“竞品质”地块调低了起拍价，其他地块参数均不变。
起拍价调低的3宗地块分别为：萧山新塘北单元XSCQ-05、07地块、大江东核心区青西二路东侧地块一、富春湾新城7号地块，起拍价分别从万元、万元、万元，下调为万元、万元、万元。
31宗地块具体出让细则详见出让公告——
壹
10宗竞品质地块
根据国家有关法律、法规的规定，依据城市规划，经杭州市人民政府批准，杭州市规划和自然资源局、杭州市城乡建设委员会对下列地块采用挂牌方式出让。现将有关事宜公告如下：
本批次地块挂牌出让报名须取得杭州市城乡建设委员会核发的《竞买报名资格确认书》后，方可申请竞买。不符合前述条件的竞买人，竞得（入选）资格无效且竞买保证金不予退还。每宗地块取得竞买报名资格的竞买申请人中建设品质评分最高者必须接受地块土地出让起价，若该竞买申请人未提交有效报价而导致该地块最终未成交的，该竞买申请人缴纳的竞买保证金不予退还。
受让人必须严格按照土地出让合同、商品住宅建设监管协议规定的条件进行开发建设，地块所建商品住房须取得《居住区配套设施建设合同履约确认书》、办理不动产登记，并领取《商品住宅建设监管协议核验意见书》，方可申请办理商品房现房销售备案。拟参与本批次地块挂牌出让的竞买人应认真阅读并准确理解挂牌出让文件。
一、挂牌出让地块位置及规划指标概况。
注：具体情况以《挂牌出让文件》和出让合同为准，出让起价和竞买保证金数值为人民币。
二、挂牌出让方式。
申请人（需具备一年以上房地产开发资质）先进入竞买报名资格评审程序，由杭州市城乡建设委员会组织评审确定取得竞买报名资格的竞买申请人和《商品住宅建设品质标准（除全装修外）》（具体详见《竞买报名资格申请须知》）；取得竞买报名资格的竞买申请人，提交竞买申请进入竞地价程序。
三、竞买资格要求。
地块竞买人需先通过杭州市城乡建设委员会组织的竞买报名资格和商品住宅建设品质评审，取得杭州市城乡建设委员会出具的竞买报名资格确认书后，方可参加地块竞买。
同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一地块。同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司(含全资公司、控股公司、参股公司)。
各宗地具体要求详见各宗地挂牌文件。
四、购地资金要求。
竞买人的购地资金（含竞买保证金、出让价款）来源应符合我国法律法规政策规定。竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
五、竞得人确定方式。
本次挂牌出让宗地设定土地上限价格（溢价率不高于5%），当土地竞价未达到上限价格时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。具体详见各地块挂牌出让文件。
六、竞买报名资格申请。
申请人须按照竞买报名资格申请须知要求，于年9月15日9:00至12:00至杭州市公共资源交易中心（具体详见《竞买报名资格申请须知》）递交申请文件，并向指定账户足额交纳“竞品质”阶段竞买保证金，保证金到达指定账户的最迟截止时间为申请文件递交的截止时间，逾期交纳的将不能获得申请资格。
七、竞买报名资格评审。
杭州市城乡建设委员会于年9月15日至年9月24日组织竞买报名资格评审，确定取得竞买报名资格的竞买申请人，以取得竞买报名资格的竞买申请人中建设品质评分最高者所投报的各项指标作为地块建设品质标准，并作为地块竞得后的建设、验收、移交、保修标准。由杭州市城乡建设委员会向取得竞买报名资格的竞买申请人出具《竞买报名资格确认书》和《商品住宅建设品质标准（除全装修外）》（详见《竞买报名资格申请须知》）。
八、挂牌竞买申请。
取得竞买报名资格的竞买申请人凭杭州市城乡建设委员会出具的地块《竞买报名资格确认书》参加地块竞买。竞买申请人须按照挂牌出让须知要求办理数字证书并足额交纳竞买保证金，符合竞买要求方可参加网上挂牌出让活动。竞买申请人可在年9月25日8:30至年10月11日17:00登录浙江省土地使用权网上交易系统（