两周前，金华婺城新区地块无人问津最终以流拍收场；一周前，衢州常山地块也因无人报名而流拍。据浙报传媒地产研究院统计数据，短短七天内（9.10-9.16），全省共计5宗涉宅地流拍，而成交的16宗涉宅地溢价率也仅10.8%，底价、低溢价成交频现。即便是此前被称道“走出独立行情”的杭州也同样经历着地价回落的调整期，9月已进行的两场土地出让会，板块地价相较高热时期都有所下降。土地市场出现明显的降温，预期和实际都发生了转变，杭州的那些供地大户怎么办？谁是杭州的供地大户？谁的危险系数最高？①近三年住宅存量净流入：江干第一临安第二以年至今（截至9月17日）杭州十区涉宅用地成交体量对比，排在前五的依次为余杭区、萧山区、江干区、临安区以及富阳区。但由于各区的区域面积大小不一，单一的涉宅地供应量不能作为绝对的参考。我们把时间往后推两年，比较各区近三年的净增加的商品住宅库存量。研究院统计了年至今各区涉宅地供应体量，对比同时段内商品住宅去化量。统计结果显示，净增加的库存量排名前三的为江干区（.1万方）、临安区（94.8万方）和拱墅区（50.1万方）。而萧山区、余杭区虽然供地体量位列前二位，但同时段内销售量也排在前二，整体库存反而净减少。尤其是余杭区，年至今涉宅地成交.6万方，而商品住宅销售面积高达.4万方，库存净减少.8万方。②住宅库存：临安区库存量高于余杭区、萧山区截至9月17日，杭州市区显性存量排名前三的为临安区、余杭区以及萧山区。其中，临安区商品住宅显性存量达76.58万方，居于十区之首，按近一年月均去化15.2万方计算，去化周期约5个月。这一去化周期也是十区除了滨江区（存量11.93万方，但由于过去一年项目开盘较少，去化周期7.5个月）以外，去化周期最长的。余杭区月均去化58.8万方，去化周期2.5个月；萧山区月均去化23.3万方，去化周期为2.4个月。杭州十区存量（截至年9月17日）从隐性库存来看，截至8月31日，十区中隐性库存最高的为余杭区、萧山区以及临安区，数据分别为.3万方、.6万方以及.8万方。按区域近一年年均去化计算，三个区的去化周期接近，余杭区、临安区均为2.4年，萧山区2.7年。三个区去化周期接近，但不得不正视的问题是，近两三个月以来，三区成交量均有所下滑，其中临安区跌幅最大，8月成交量对比5月，跌幅超50%。显性库存量最大的临安，近期开盘较多，流摇率一直高居不下：7月领出8张预售证，流摇6次；8月领出20张预售证，仅1个楼盘进入摇号阶段，其余19次均以流摇告终。自5月成交创近年历史新高之后，临安市场已月度“三连跌”，销售开始显露疲态。③人口增量、人均GDP、基建投入：富阳区、临安区排名靠后人口是房地产最大的防跌因素。根据杭州市统计局公布的《年杭州市人口主要数据公报》显示，截至年末，全市常住人口.6万人，比上年末增加33.8万人，人口保持高速增长态势。其中，余杭区以.3万的人口总量，超越.1万人的萧山区，名列全市第一。杭州各区年常住人口增量（数据来源：杭州统计局）33.8万人口增量主要体现在萧山、经济技术开发区（下沙）、余杭区等城市新区。虽然主城区的上城区、下城区出现了常住人口减少的现象，但高度发展的中心区域人口外溢，其实是城市人口从传统中心向城市新区转移的体现。真正值得
